Bij de afschrijving van gebouwen mag je de aanschafwaarde van een pand over de gebruiksduur verdelen en jaarlijks als kostenpost opvoeren. Dat klinkt eenvoudig, maar voor gebouwen gelden speciale regels die afwijken van andere bedrijfsmiddelen. De belangrijkste beperking: je mag niet verder afschrijven dan de zogeheten bodemwaarde. Zodra je die grens bereikt, stopt de afschrijving, ook als het pand nog in gebruik is.
Wat is de bodemwaarde bij afschrijving van gebouwen?
De bodemwaarde is een fiscaal begrip dat de Belastingdienst gebruikt om te bepalen hoe ver je mag afschrijven op een bedrijfspand. Het heeft niets te maken met de grondwaarde of de marktwaarde van het pand. De hoogte van de bodemwaarde hangt af van hoe je het pand gebruikt.
- Eigen gebruik: de bodemwaarde is 50% van de WOZ-waarde van het pand.
- Belegging (verhuur): de bodemwaarde is 100% van de WOZ-waarde. Dit betekent dat je op een pand dat je verhuurt in de inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting in de praktijk vrijwel niet kunt afschrijven, omdat de bodemwaarde gelijk staat aan de volledige WOZ-waarde.
De WOZ-waarde wordt jaarlijks opnieuw vastgesteld. Dat heeft direct gevolg voor de ruimte die je nog hebt om af te schrijven. Stijgt de WOZ-waarde, dan stijgt ook de bodemwaarde mee, en kan het zijn dat je afschrijving tijdelijk of permanent stopt terwijl je het pand nog volop gebruikt.
Hoe bereken je de jaarlijkse afschrijving op een gebouw?
De gangbare methode is lineaire afschrijving: je verdeelt de afschrijfbare waarde gelijkmatig over de gebruiksduur. De formule is als volgt:
Jaarlijkse afschrijving = (aanschafwaarde + bijkomende kosten – restwaarde) / gebruiksduur
Stel: je koopt een bedrijfspand voor 500.000 euro. De bijkomende kosten (notaris, overdrachtsbelasting) bedragen 30.000 euro. De bodemwaarde op basis van de WOZ bedraagt 200.000 euro. De geschatte gebruiksduur is 30 jaar. Dan bereken je de afschrijving zo:
- Afschrijfbare waarde: 530.000 – 200.000 = 330.000 euro
- Jaarlijkse afschrijving: 330.000 / 30 = 11.000 euro per jaar
Zodra de boekwaarde van het pand de bodemwaarde bereikt, stop je met afschrijven. In dit voorbeeld dus zodra de boekwaarde daalt tot 200.000 euro.
Gebruiksduur van een gebouw bepalen
Voor gebouwen geldt geen wettelijk vastgestelde afschrijftermijn. De gebruiksduur stel je vast op basis van wat redelijk is voor het specifieke pand en de manier waarop je het gebruikt. In de praktijk hanteren veel ondernemers een gebruiksduur van 30 tot 50 jaar voor solide gebouwen. Voor specifieke bedrijfsruimtes met meer slijtage, zoals een productiehal, kan een kortere termijn verdedigbaar zijn. De Belastingdienst kan de gekozen termijn beoordelen, dus zorg dat je de onderbouwing kunt aantonen.
Afschrijving gebouwen in de vennootschapsbelasting versus inkomstenbelasting
Of je als eenmanszaak of bv werkt, maakt verschil. In de inkomstenbelasting (voor ondernemers in de IB-sfeer) geldt de 50%-WOZ-grens voor panden in eigen gebruik. Voor de vennootschapsbelasting gelden dezelfde basisregels, maar de beoordeling van eigen gebruik versus belegging kan anders uitpakken als het pand deels door de bv zelf wordt gebruikt en deels wordt verhuurd. Laat bij een gemengd gebruik altijd berekenen hoe de bodemwaarde wordt vastgesteld.
Wat mag je wel en niet meenemen in de afschrijfbasis?
Bij de aanschafwaarde tel je alle kosten mee die je hebt gemaakt om het pand in gebruik te kunnen nemen. Denk aan overdrachtsbelasting, notariskosten en makelaarskosten. De grondwaarde neem je niet mee in de afschrijving: grond slijt niet en is daarom niet afschrijfbaar. Als je een pand met grond koopt, moet je de aanschafprijs dus splitsen in een deel voor het gebouw en een deel voor de grond. Alleen het deel dat aan het gebouw is toegerekend, schrijf je af.
Verbouwingen en grote investeringen
Doe je een grote verbouwing of breng je aanzienlijke verbeteringen aan in een bestaand pand? Dan activeer je die kosten apart en schrijf je ze af over de resterende gebruiksduur van het pand, of over de gebruiksduur van de verbetering zelf als die korter is. Gewoon onderhoud dat de kwaliteit op peil houdt, mag je direct als kosten aftrekken; dat hoef je niet te activeren.
Afschrijving op gebouwen vraagt om een goede administratie van de aanschafwaarde, de grondwaarde, de WOZ-waarde en de jaarlijkse boekwaarde. Controleer elk jaar of de bodemwaarde is veranderd door een nieuwe WOZ-beschikking, want dat bepaalt direct hoeveel ruimte je nog hebt. Twijfel je over de juiste verdeling of de gekozen gebruiksduur? Laat dit toetsen door een accountant of belastingadviseur, zodat je later geen discussie met de Belastingdienst krijgt.
