Veel ondernemers die een bedrijfspand kopen, staan voor dezelfde vraag. Zet je het pand op je eigen naam, in je bv of in een holding? Het antwoord hangt voor een flink deel af van belastingregels, en juist die zijn in beweging. De wet die vastgoed in box 3 anders moet gaan belasten is door de Tweede Kamer aangenomen, maar wanneer en in welke vorm hij ingaat, is onzeker geworden.
Drie manieren om een pand te houden
Houd je het pand privé en verhuur je het aan een ander, dan valt het in box 3. Verhuur je het aan je eigen bv, dan valt het in box 1. Breng je het onder in een bv of holding, dan betaal je vennootschapsbelasting. Elke route heeft eigen gevolgen voor de belasting, maar ook voor de financiering.
Een jonge bv en de bank
Die laatste route geeft rust zolang box 3 onzeker is, maar een nieuwe bv of holding heeft nog geen jaarcijfers. ABN AMRO vraagt voor een zakelijke lening bijvoorbeeld definitieve cijfers over de afgelopen twee jaar. Een startende holding loopt daardoor regelmatig vast bij de bank, ook als het pand zelf prima in orde is. In dat geval is vastgoedfinanciering zonder bank een optie. Zulke financiers kijken eerder naar wat het pand waard is en aan huur oplevert dan naar de leeftijd van je bv. Goedkoper dan een bank zijn ze zelden, dus reken het verschil in rente goed door.
Hoe box 3 nu werkt
In 2026 rekent de Belastingdienst voor overige bezittingen, zoals vastgoed, met een vast rendement van 6 procent. Over dat rendement betaal je 36 procent belasting, en iedereen heeft een heffingsvrij vermogen van 59.357 euro.
Een vereenvoudigd rekenvoorbeeld. Heb je een pand van 400.000 euro zonder schuld en verder geen vermogen, dan rekent de fiscus met een rendement van ongeveer 20.400 euro over het deel boven de vrijstelling. Daarover betaal je ruim 7.300 euro belasting, of het pand nu goed verhuurd is of niet. Een lening op het pand telt als schuld en verlaagt dat bedrag. Je adviseur kan precies uitrekenen wat het in jouw situatie wordt.
De nieuwe regels zijn onzeker
In februari 2026 nam de Tweede Kamer de Wet werkelijk rendement box 3 aan. Vastgoed wordt daarin belast via een vermogenswinstbelasting die pas bij verkoop afrekent, wat voor eigenaren van een verhuurd pand een heel andere rekensom oplevert dan het huidige vaste rendement.
De nieuwe regels zouden op 1 januari 2028 ingaan, maar volgens PwC is die datum na Prinsjesdag in het geding gekomen. Op 8 september nam de Tweede Kamer bovendien een motie aan om het vastgoeddeel apart in te dienen. Wie nu een pand koopt, weet dus nog niet precies hoe het over een paar jaar belast wordt.
Verhuur aan je eigen bv
Verhuur je het pand aan je eigen bv en heb je daarin een belang van minstens 5 procent, dan valt het via de terbeschikkingstellingsregeling in box 1. Je betaalt inkomstenbelasting over het resultaat, tot 49,5 procent, maar je mag kosten en afschrijving aftrekken en 12 procent van het nettoresultaat is vrijgesteld.
Let wel op bij afschrijven. Sinds 2024 mag je in de inkomstenbelasting niet verder afschrijven dan de WOZ-waarde van het pand, waar die grens bij eigen gebruik eerder op de helft lag. Voor wie al een pand had, geldt een overgangsregeling van drie jaar. Oudere rekenvoorbeelden die nog met 50 procent werken, kloppen dus niet meer.
Waar je op moet letten
Welke vorm het beste past, verschilt per situatie. Deze vragen helpen bij het gesprek met je adviseur.
- Gebruik je het pand zelf, verhuur je het aan je eigen bv of aan een ander?
- Hoe lang wil je het pand houden?
- Hoeveel eigen geld kun je inbrengen, en waar staat dat geld nu?
- Wat gebeurt er als de box 3-regels anders uitpakken dan nu verwacht?
Voordat je die keuze maakt, helpt het om de basis scherp te hebben. Wil je een bedrijfspand kopen, zet dan naast de fiscale vraag ook de gebruiksduur, de totale maandlasten en de financierbaarheid op een rij. De belastingregels kunnen nog veranderen, maar een pand dat goed bij je bedrijf past, blijft een stevige basis.
